Notgeschäftsführungsrecht eines WEG-Verwalters

Das Gesetz berechtigt den Verwalter grundsätzlich in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen, § 27 Abs. 1 Ziff. 3 WEG. Diese gesetzliche Regelung berechtigt den Verwalter in einer Situation zu einem Tätigwerden ohne vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümer, in der sofortiges Handeln geboten ist.

Die Berechtigung bezieht sich jedoch nur auf Maßnahmen, welche die Gefahrenlage unmittelbar beseitigen, nicht jedoch zur Vornahme oder Beauftragung von Arbeiten, die einer dauerhaften Beseitigung der Schadensursache dienen, vgl. BGH, Urteil vom 18.02.2011, AZ.: V ZR 197/10.

gez. Rechtsanwältin Magdalena Gediga

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Haftung des Verkäufers für falsche Gewinnerwartungen bei Wohnungskauf

Weist der Verkäufer als Kaufanreiz für eine Immobilie auf deren wirtschaftlichte Rentabilität hin, muss er den Käufer auch über diese Umstände richtig und vollständig informieren. Der Verkäufer verletzt seine Beratungspflichten, wenn er ein falsches Bild der Gewinnerwartung oder des Wertsteigerungspotenzials gibt und den Käufer dadurch zum Vertragsschluss veranlasst.

Wird dem Käufer eine langfristige Finanzierung eines Immobilienkaufs mit damit einhergehenden Steuervorteilen und zugleich ein Annuitäten-Darlehen vorgeschlagen, muss er über eintretende negative Auswirkungen des sich Jahr für Jahr verringernden Zinsanteils der Darlehensraten auf den Steuervorteil aufgeklärt werden, vgl. BGH Versäumnisurteil vom 17.06.2016 AZ.: V ZR 134/15.

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Minderung wegen Lärmbelästigung

Das Landgericht Berlin hat in seiner neueren Entscheidung festgelegt, dass der Mieter einer zum Hinterhof des Mietshauses ausgerichteten Wohnung wegen erheblicher Lärmbeeinträchtigungen, die von einem nach Mietvertragsschluss im zweiten Hinterhof des Mietshauses aufgenommenen Hotelbetrieb mit 60 Zimmern, Apartments und Ferienwohnungen ausgehen, zur Mietminderung berechtigt ist.

Im konkreten Fall wurde eine Minderungsquote von 20 % für angemessen gehalten.

In diesem Fall weicht der Sollzustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand aufgrund der Lärmbelästigung ab. Es handelt sich um erhebliche Lärmbelästigung, unabhängig davon, ob sie vom Vermieter oder Dritten ausgeht. Diese stellt einen Mangel der Mietsache dar. Auch ohne ausdrückliche vertragliche Abrede haben hier die Mietvertragsparteien konkludent vereinbart, dass die Mietsache dem üblichen Mindeststandard vergleichbarer Räume entspricht, dem Mieter eine zeitgemäßes Wohnen ermöglichen und von ihm ohne Gesundheitsschädigung bewohnbar sein müssen.

Bei wiederkehrenden Lärmbelästigungen genügt es, wenn der Mieter die Art der Beeinträchtigungen beschreibt und angibt, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz sie ungefähr auftreten. Voraussetzung für die Rückforderung ist jedoch, dass der Mieter die Mietzahlungen unter Vorbehalt leistet. An die Erklärung des Vorbehalts sind keine strengen Anforderungen zu stellen. Ausreichend ist, dass vor und bei der Leistung abgegebene Erklärung, der Anspruch sei nicht berechtigt.

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Betriebskostenpauschale/Vorauszahlungen- Transparenz der Betriebskosten

Für eine Umlage von Betriebskosten auf den Mieter genügt die Abrede, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat. Ob die Parteien im Mietvertrag die Varianten Betriebskostenpauschale bzw. Betriebskostenvorauszahlung angekreuzt und ob die Betriebskosten bezeichnet worden sind ist unschädlich, BGH Hinweis: Beschluss vom 07.06.2016- VIII ZR 274/15.

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Kauf bricht nicht Miete: Besitzrecht des Mieters erforderlich!

Nach der gesetzlichen Vorschrift § 566 BGB geht das Mietverhältnis auf den Erwerber über. Voraussetzung ist, dass der Mieter zum Erwerbszeitpunkt die tatsächliche Sachherrschaft über die Mietsache ausübt. Der Bundesgerichthof hat in seiner aktuellen Entscheidung festgelegt, dass nur ein “Besitzerlangensinteresse” den Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnisses dagegen nicht rechtfertigt.

Nach § 566 Absatz 1 BGB tritt der Erwerber an Stelle des Vermieters nur dann in die sich währende Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenen Rechte und Pflichten ein, wenn der Vermieter den Wohnraum nach Überlassung an den Mieter an einen Dritten veräußert, also das Eigentum auf den Erwerber übergeht.

Der Erwerber tritt dagegen dann in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenen Rechten und Pflichten nicht ein, wenn die Wohnung zwar vermietet aber zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch nicht an den Mieter überlassen war. Gleiches gilt, wenn der Mieter einen ihm überlassenen Mitbesitz zum genauen Zeitpunkt, aus welchen Gründen auch immer, nicht mehr ausgeübt hat, vgl. BGH, Hinweis Beschluss vom 05.04.2016 VIII ZR 31/15.

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Zögern des Vermieters bei Zahlungsverzugskündigung

Dauerschuldverhältnisse können in der Regel nur innerhalb angemessener Frist nach Kenntniserlangen von entsprechenden Umständen fristlos gekündigt werden. Im Mietrecht gilt dieser Grundsatz jedoch nicht. Im neuen BGH-Fall zahlte die Mieterin ihre Miete für Februar und April nicht. Im August wird der Rückstand angemahnt aber nicht ausgeglichen. Die Mieterin entschuldigte sich nur. Im November spricht die Mieterin die fristlose Kündigung aus. Das Landgericht wies die Räumungsklage mit Blick auf § 314 Absatz 3 BGB ab. Der BGH folgte dieser Ansicht nicht. Nach den speziellen Regelungen des Wohnraummietrechts zur fristlosen Kündigung findet § 314 Absatz 3 BGB, der eine außerordentliche Kündigung nur dann zulässt, wenn sie in angemessener Form in angemessener Frist nach Kenntniserlangen von den sie rechtfertigenden Umständen ausgesprochen wird, keine Anwendung.

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Unangemessene Benachteiligung in den allgemeinen Geschäftsbedingungen bei Geschäftsraummiete

Der Mieter von Geschäftsräumen wird unangemessen benachteiligt, wenn ihm durch allgemeine Geschäftsbedingungen die Verpflichtung auferlegt wird, „ausreichende Versicherungen“ abzuschließen und deren Fortbestand nachzuweisen, sofern offenbleibt, welche Versicherungen von ihm erwartet werden und in welcher Höhe er diese unterhalten muss.

OLG Düsseldorf, Hinweisbeschluss vom 16.08.2016, AZ.: I-24 U 25/16

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Heizkörper in der Heizkostenabrechnung

Die Tatsache, dass ein Heizkörper nur im oberen Bereich Wärme entwickelt, führt an sich nicht dazu, dass dieser einen technischen Defekt aufweist. Ebenso wenig folgt daraus, dass die Verbrauchserfassung durch einen im oberen Bereich des Heizkörpers angebrachten Heizkostenverteiler verfälscht wurde. Ein entsprechender Einwand des Mieters ist daher nicht als solches geeignet, der Heizkostenabrechnung entgegenzutreten.

Um eine Mietminderung geltend zu machen, reicht der Verweis auf eine geringe Erwärmung der Heizkörper in der Mietsache nicht aus. Es ist konkret und unter laufender Angaben von Temparaturen vorzutragen, ob hierdurch auch eine tatsächliche Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit infolge der Unterschreitung von Mindesttemparaturen vorliegt.

Der Mieter darf die in der Heizkostenabrechnung aufgeführten Ablesewerte nicht einfach bestreiten, sondern muss vortragen, welche Werte zutreffend wären. Das ist nur dann nicht der Fall, wenn die Ablesung funkbasierd und ohne optische Ausweisung der Zählerstände erfolgt und es sich um Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungssprinzip handelt. AG Hanau, Urteil vom 20.04.2016, Az.: 37 C 393/13

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Abmahnung vor Kündigung bei unbefugter Untervermietung

In seiner neuesten gerichtlichen Entscheidung hat das Landgericht Berlin in dem Beschluss vom 27.07.2016, AZ.: 67 S 154/16, klargestellt, dass sowohl die ordentliche als auch die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen unbefugter Untervermietung der Wohnung eine vorherige Abmahnung des Mieters voraussetzt.

In Großstädten beobachtet man verstärkt das Phänomen, dass Mieter ihre Wohnungen gegen Entgelt an Dritte anbieten. Die unzulässige Überlassung der Wohnung an Dritte stellt für sich genommen aber nicht immer einen Kündigungsgrund dar.

Nach gesetzlichen Vorgaben kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich und fristlos kündigen. Die Kündigung ist allerdings erst nach erfolgloser Abmahnung zulässig, wenn der wichtige Grund in eine Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag besteht. Eine Abmahnung ist allerdings keine formelle Voraussetzung einer außerordentlichen Kündigung. Vielmehr ist eine Abmahnung entbehrlich wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beidseitigen Interessen gerechtfertigt ist.

Im konkreten Fall sah das Gericht die Abmahnung für nicht entbehrlich an. Eine Abmahnung ist nur dann entbehrlich, wenn über die unberechtigte Gebrauchsüberlassung hinaus noch weitere Umstände hinzutreten, die den Vertragsverstoß als besonders schwerwiegend erscheinen lassen. Als Beispiel nannte das Landgericht die fortgesetzte unberechtigte Untervermietung trotz eines bereits laufenden Räumungsverfahrens. Die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist keine Strafe für ein Fehlverhalten des Mieters, sondern beruht auf der Prognose des Vermieters, dass es auch in Zukunft zu erheblichen Vertragsverletzungen kommen wird. Kein Vermieter kann gezwungen werden, ein solches Mietverhältnis fortzusetzen. Im Verfahren ist es häufig die Abmahnung beziehungsweise deren Missachtung, die einer Vertragsverletzung das für die außerordentliche Kündigung notwendige Gewicht verleiht. Im konkreten Fall hatten die Mieter die Wohnung dreimal an Fremde überlassen. Es war für die Richter nicht ersichtlich, dass dadurch besondere Abnutzungserscheinungen oder ähnliches aufgetreten waren. Ohne vorherige Abmahnung war die außerordentliche und damit erst recht die ordentliche Kündigung unwirksam.

In der Praxis empfiehlt es sich für den Vermieter, vor dem Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung eine Abmahnung auszusprechen. Die Abmahnung muss die Vertragsverletzung möglichst konkret nennen also die tatsächlichen Geschehnisse vor Ort und Zeit konkret benennen. Die Beschreibung der Vertragsverletzung muss so erfolgen, dass ein außenstehender Dritter alleine aufgrund der Abmahnung erkennen kann, was sich zugetragen hat. Sodann muss der Mieter darauf hingewiesen werden, dass in einem solchen Verhalten eine erhebliche Vertragsverletzung liegt. Schließlich muss der Vermieter die außerordentliche oder ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses bei einer Wiederholung einer solchen Vertragsverletzung androhen.

gez. Rechtsanwältin Magdalena Gediga

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Rückgabe der Mietsicherheit

Der Anspruch auf Rückzahlung einer Mietsicherheit wird erst dann fällig, wenn dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter noch eine gewisse Zeit zu prüfen, ob ihm Gegensprüche zustehen. Es stellt sich die Frage, wann der Mieter die Rückzahlung der Mietkaution verlangen kann. Es gibt eine weit verbreitete Ansicht wonach der Mieter spätestens nach 6 Monaten die Rückzahlung der Kaution verlangen kann. Dies ist jedoch nicht ganz richtig.

In seiner aktuellen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass der Mieter, der eine Mietsicherheit geleistet hat nach der Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist des Vermieters einen Anspruch auf Freigabe der Sicherheit zusteht. Dieser Anspruch wird allerdings erst dann fällig, wenn das Sicherungsbedürfnis des Vermieters entfallen ist. Das ist der Zeitpunkt, in dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen, für deren Sicherstellung die Mietsicherheit gedacht war.

Die Mietsicherheit dient regelmäßig der Absicherung von zwei verschiedenen Ansprüchen. Zum einen der Sicherung der laufenden Mietzahlung und eventueller Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen, zum anderen zur Sicherung von eventuellen Schadensersatzansprüchen, wenn sich herausstellt, dass der Mieter Schäden in der Wohnung angerichtet hat. Die Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung und Verschlechterung der Mietsache verjähren nach sechs Monaten, gerechnet ab Rückgabe der Wohnung. Der Sicherungszweck der Mietsicherheit ist in diesem Bereich also relativ schnell entfallen. Wenn keine laufenden Mieten oder Nachforderungen aus bereits abgerechneten Betriebskosten offen sind, wird der Herausgabeanspruch des Mieters tatsächlich nach Ablauf von 6 Monaten nach Rückgabe der Wohnung fällig. Wahrscheinlich beruht die allgemeine Vorstellung, der Vermieter müsse die Kaution nach 6 Monaten zurückzahlen auf der gesetzlichen Regelung der 6-monatigen Verjährungsfrist. Sind jedoch noch Mietforderungen oder Forderungen aus den Kostenabrechnungen offen, ist der Vermieter nicht gehindert, die Mietsicherheit auch länger zurück zu halten. Eine Grenze ist aber doch gesetzt. Wenn die Ansprüche des Vermieters auf die Miete beziehungsweise die Nebenkostennachforderungen verjähren, entfällt auch hier der Sicherungszweck, sodass die Mietsicherheit nunmehr herauszugeben ist.

In der Praxis sollten die Vermieter auch dann, wenn noch Mietforderungen offen stehen, die durch eine Kaution oder ein verpfändetes Sparbuch abgesichert sind, auf die Verjährungsfristen achten. Der Ablauf der Verjährungsfrist macht die Mietsicherheit wertlos.

gez. Rechtsanwältin Magdalena Gediga

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Verjährte Betriebskostennachforderungen dürfen nicht aus der Mietkaution befriedigt werden

Laut der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 20.07.2016, AZ.: VIII ZR 263/14, wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der geleisteten Kaution erst dann fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis mehr zustehen. Dem Vermieter ist es aber verwehrt, sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus der Mietkaution zu befriedigen.

gez. Rechtsanwältin Magdalena Gediga

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Überhöhte Maklerprovision im Kaufvertrag: Keine Verpflichtung des Verkaufsberechtigten!

Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts übernimmt der Vorkaufsberechtige als neuer Käufer in der Regel einen Kaufvertrag zu den ursprünglich vereinbarten Bedingungen. Dazu gehört oft auch eine Maklerklausel, wonach eine Provision an den Makler zu zahlen ist. Ist diese Provision aber in einer unüblichen Höhe vereinbart, schuldet der Vorkaufsberechtigte dem Makler nichts, vgl. BGH, Urteil vom 12.05.2016 – AZ.: I ZR 5/15.

gez. Rechtsanwältin Magdalena Gediga

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Nur die tatsächliche Wohnfläche zählt bei Mieterhöhungen

In seiner neuesten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass es bei Mieterhöhungen nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt. Die gesetzlichen Vorschriften zur Mieterhöhung sollen dem Vermieter ermöglichen, eine ortsübliche Miete erzielen zu können. Maßgeblich für den Wohnungsvergleich ist der objektive Wohnwert. Würde man allein auf vertragliche Vereinbarungen abstellen, würde sich darin der objektive Wohnwert aber nicht wiederspiegeln. Es ist insbesondere zu berücksichtigen, dass die korrekte Ermittlung der Wohnfläche, im Risikobereich des Vermieters liegt.

Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete kann nur unter Beachtung der Kappungsgrenze verlangt werden. Bezugsgröße der Kappungsgrenze ist die zu Beginn des Vergleichszeitraums geltende Ausgangsmiete. Für die Ausgangsmiete maßgeblich ist hier der tatsächlich geltende Betrag, ohne dass es darauf ankommt, wie er zustande gekommen ist.

In der neuesten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof erstmalig entschieden, dass es nicht auf die Beschaffenheitsvereinbarung im Mietvertrag ankommt, sondern auf die tatsächlich vorhandene Fläche, wenn es um Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ankommt. Der BGH rückt in diese Entscheidung von seiner früheren Rechtsprechung ab, wonach eine Abweichung der Sollfläche von der Istfläche bis zu 10 % zulässig war. Nun ist allein die tatsächliche Fläche als objektives Wohnmerkmal ausschlaggebend.

In der Praxis bleibt der Vermieter nun bei einer Überschreitung der Wohnfläche von weniger als 10 % nicht mehr dauerhaft an die unzutreffende Wohnungsgröße gebunden. Der Vermieter ist auch bei einer Abweichung von unter 10 % verpflichtet, im Rahmen der Mieterhöhung die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen.

Um Streitigkeiten zu vermeiden, wird empfohlen bei Neuvermessung der Wohnung zu prüfen, ob die Vermessung der Wohnfläche den gängigen Standards entspricht. Neben der Wohnflächenvereinbarung ist es auch sinnvoll, zumindest auf die Berechnungsgrundlagen hinzuweisen. Dies führt insbesondere für die Vermieter zu mehr Rechtssicherheit.

Abweichend davon gilt bei der Betriebskostenabrechnung jedoch nach wie vor die 10 % Wohnflächentoleranz.

Auch beim Mietminderungsrecht hält der BGH weiter an seine 10 %-igen Rechtsprechungen fest.

Magdalena Gediga
Rechtsanwältin

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Vorgetäuschter Eigenbedarf

Entfällt der Eigenbedarf innerhalb der Kündigungsfrist, muss der Vermieter den Mieter das mitteilen, sonst ist der zum Schadensersatz verpflichtet.

Schadensersatz gibt es für den Mieter selbst dann, wenn er aufgrund der Täuschung freiwillig ausgezogen ist. Der Mieter kann dagegen keinen Schadensersatz geltend machen, wenn die Vermieterbegründung der Wahrheit entsprochen hat. Ein Schadensersatzanspruch scheidet auch aus, wenn der Mieter die Kündigung als unberechtigt zurückweisen, dann aber trotzdem seinen freiwilligen Auszug anbietet und tatsächlich die Wohnung geräumt.

Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch des Mieters ist, dass der Vermieter schuldhaft unberechtigt gekündigt hat, dass er also zum Beispiel nicht die wahren Gründe für seine Kündigung genannt oder über den Wegfall des Kündigungsgrundes den Mieter nicht sofort informiert hat. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war. Daher ist es in dieser Situation dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel darzulegen, dass welchem Grund der Eigenbedarf nachträglich weggefallen sein soll. Ihm ob liegt die Darlegungslast für die in seinem Kenntnisreich liegenden Umstände.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Ersatzansprüche Mieter - Verjährung

Die kurze Verjährung für Ersatzansprüche nach § 548 II BGB tritt auf Seiten des Mieters sechs Monate nach Ende des Mietvertrages ein. Das besondere Problem für den Mieter liegt darin, dass die Verjährung auch dann eintritt, wenn erst Monate später oder Jahre später in einem Kündigungsprozess das Ende des Mietverhältnisses festgestellt wurde. (OLG Bamberg NZM 2004, Seite 342).

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Einrichtungen der Mietsache - Eigentum

Hat der Mieter Einrichtungen mit der Mietsache verbunden, dann sind die Herausgabeansprüche gemäß § 548 Abs. 2 BGB nach sechs Monaten verjährt, der Vermieter erwirbt nicht das Eigentum an der Sache, hat aber ein dauerhaftes Recht zum Besitz. Der Vermieter muss keine Nutzungsentschädigung an den Mieter zahlen.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Modernisierung – Mieterrechte

Ist die Modernisierungsmaßnahme außerhalb der Wohnung nicht gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB gegenüber den Mieter ordnungsgemäß angekündigt worden, dann kann der Mieter gegen die Modernisierungsmaßnahme außerhalb der Wohnung (!) eine einstweilige Verfügung bei Gericht wegen Besitzstörung einreichen. Diese kann erfolgreich sein, wenn der Vermieter nicht darlegt, dass die Maßnahmen nur unerhebliche Einwirkung auf die vermietete Sache hat und nur der Erhaltung der Mietsache dient. Ein nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zulässiger Antrag eines Mieters wurde vom Amtsgericht Berlin durch Beschluss vom 12.03.2012, Aktenzeichen: 63 C 29/12 als zulässig angesehen. Der Mieter hat hier den Antrag bei Gericht gestellt, die Modernisierungsmaßnahmen außerhalb der Mietwohnung sofort einzustellen, sowie sämtliche bauvorbereitenden Maßnahmen und Bauarbeiten, weil der Mieter gemäß § 862 Abs. 1 BGB in seinem Besitz an der streitgegenständlichen Wohnung durch, die im Hause veranlassten Baumaßnahmen gestört wurde. Das Gericht entschied, dass ein Recht des Vermieters zur Vornahme der Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 863 BGB solange nicht besteht, bis die streitgegenständliche Modernisierungsmaßnahme ordnungsgemäß gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB gegenüber dem Mieter angekündigt wurde. Der Vermieter hatte im Prozess vergessen vorzutragen, dass die streitgegenständlichen Maßnahmen nur mit unerheblichen Einwirkungen auf die vermietete Sache verbunden ist oder nur der Erhaltung der Mietsache diente. Das Gericht sprach dem Mieter den Verfügungsgrund gemäß §§ 935 ff. 920 Abs. 2 ZPO zu.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Räumungsfrist – sofortige Beschwerde

Ist in einem erstinstanzlichen Urteil auf Räumung einer Immobilie eine Räumungsfrist gewährt worden, dann ist nach § 721 VI Nr. 1 ZPO die sofortige Beschwerde gegen das Urteil möglich. Ist die Räumungsfrist im Berufungsurteil des Landgerichts enthalten, ist die sofortige Beschwerde unzulässig. (Kammergericht Berlin vom 19.01.2012, 12 W 212, NJW Spezial 2012, Seite 285).

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Ersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft- Verjährung

Nach BGH NZM 2011, Seite 639 verjähren Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentum gegen den Mieter, der mit der Eigentümergemeinschaft kein Rechtsverhältnis hat in drei Jahren, § 558 BGB ist nicht analog anwendbar.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Aufwendungsersatzanspruch - Verjährung

Der Anspruch des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen und auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjährt in 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Mängelansprüche des Mieters- Verjährung

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH Z 184, Seite 253) verjährt der Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung während der Mietzeit nicht. Dies gilt für neue entstehende Mängel während der Mietzeit, als auch für bereits aufgetretene Mängel (BGH Z 184 Seite 253).

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Maklerprovision – zusätzliche Informationen bewirkt Maklerlohnanspruch

Auch im Fall einer Vorkenntnis kann die Lieferung zusätzlicher Informationen einen Maklerlohnanspruch auslösen. Dies gilt jedoch nur dann, wenn dieser eine wesentliche Maklerleistung darstellt, welche für den Kunden den konkreten Anstoß bietet, sich um das ihm bereits bekannte Objekt zu kümmern (vgl. BGH Urteil vom 20.11.1997, III ZR 57/96) hat also der Makler dem Kunden weitere Informationen über das Objekt zukommen lassen, die für den Kunden über sein bereits bestehendes Interesse an dem Grundstück – das vielleicht bis auf einen anderen Makler dem Kunden gegeben wurde, den Kunden veranlasst haben soll, den Kaufvetrag für die Käuferin abzuschließen, kann eine Provision entstehen. (Urteil des LG Berlin vom 30.05.2012 – 20 O 331/11 GE 2012, Seite 12, 32, 33 und siehe auch Urteil LG Berlin vom 09.12.2011 Aktenzeichen: 19 O 284/11, GE 2012, Seite 1233).
In einem Fall hatte ein Käufer einer Immobilie zwar vom Eigentümer die Informationen über den Verkauf eines Hauses erhalten. Allerdings trat ein von Seitens des Eigentümers ein geschulter Makler mit den Interessenten in Kontakt. Der Makler gab eindeutig zum Ausdruck, dass er auch auf Seiten des Käufers Provision erhalten will und hat auch hier entsprechend darauf hingewiesen, der Kunde hat die Tätigkeit des Maklers – nämlich Hausbesichtigung – in Anspruch genommen. Damit gab er auch in grundsätzlich schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages annehmen will (so BGH Urteil vom 11.04.2002, III ZR 37/01, NJW 2002, Seite 1945). Er unterschrieb sogar im Rahmen der Besichtigung die Nachweisbestätigung. Die Nachweisleistung des Maklers war mit ursächlich für den Abschluss des Kaufvertrages. Das Gericht stellt fest, dass wenn ein Makler die Gelegenheit zum Vertragsabschluss nachgewiesen hat und folgt dieser seiner Nachweistätigkeit binnen eines angemessenen Zeitraums, der Kaufvertrag wird grundsätzlich zu Gunsten des Maklers vermutet, dass seine Tätigkeit mitursächlich war. Es obliegt dann dem Kunden, diese Vermutung zu widerlegen. Der Bundesgerichtshof bejaht das Vorliegen eines angemessenen Zeitraums jedenfalls noch dann, inzwischen der Nachweisleistung und Kaufvertragsabschluss 6 Monate vergangen sind (BGH NJW 2005, Seite 3779).

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Mietrecht - Verjährung

Im Mietrecht verjähren aufgrund des neuen Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes die Forderungen nicht mehr wie früher nach 30 Jahren, sondern jetzt bereits nach 3 Jahren. Der Beginn der Verjährung tritt ein, egal ob man von dem Vorfall Kenntnis ist oder nicht. Eine Ausnahme ist § 548 BGB. Hier gilt die 6 monatige Verjährung wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache oder bei Ansprüchen nach § 548 II BGB. Der Mieter hat Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung. Diese Ansprüche verjähren bereits nach 6 Monaten. Ansprüche des Vermieters wegen Nichtausführung von Schönheitsreparaturen oder Schäden verjähren in 6 Monaten nach Zurückerhaltung der Mietsache.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Verjährung – Veräußerung der Mietsache

Die kurze Verjährungsfrist nach § 548 II BGB, beispielsweise wegen Ansprüche des Mieters auf Herausnahme einer Einrichtung beginnt erst mit Kenntnis des Mieters von der Veräußerung der Mietsache zu laufen.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Verjährung – Veräußerung der Mietsache

Die kurze Verjährungsfrist nach § 548 II BGB, beispielsweise wegen Ansprüche des Mieters auf Herausnahme einer Einrichtung beginnt erst mit Kenntnis des Mieters von der Veräußerung der Mietsache zu laufen.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Maklerleistung Namhaftmachung des Verkäufers

Die Namhaftmachung des Verkäufers ist dann unschädlich, wenn es dem – noch unentschlossenen Kunden, zunächst auf die Person des Verkäufers gar nicht ankommt und er erst später den Hauptvertrag an dem Makler vorbei abschließt (BGH NJW 1987 Seite 1628).

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Keine Betriebskosten

Abgesehen von den ausdrücklich in der Betriebskostenverordnung genannten Betriebskosten können neben Heiz- und Warmwasserkosten keine weiteren Betriebskosten umgelegt werden. Selbst wenn weitere Kosten im Mietvertrag vereinbart sind, ändert sich hieran nichts.

Folgende Kostenarten sind keine Betriebskosten und können nicht in der Betriebskostenabrechnung umgelegt werden:

- Verwaltungskosten

- Instandhaltungskosten

- Beiträge des Vermieters zu Grundeigentümervereinen

- Bankentgelte

- Portokosten

- Wartungskosten für Klingelsprechanlage

- Wartungskosten für die Türschließanlage

- Wartungskosten für Rauchabzugsanlagen

- Finanzierungskosten

- Reparaturkostenversicherung

- Mietausfallversicherung

Rechtschutzversicherung

- Erbbau- oder Erbpachtzinsen

- Leasingkosten für den Tank oder den Brenner

- Kosten der Wach- und Schließgesellschaft

- Kosten für die Spülung der Fußbodenheizung

- Kosten der Fassadenreinigung

- Ortskirchensteuer

- Kosten für Namensschilder oder Kosten der Rohrreinigung

Rechtsanwältin Magdalena Gediga

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Sonstige Betriebskosten

Abgesehen von den ausdrücklich konkret benannten Betriebskostenarten können auch sonstige Betriebskosten unter Umständen auf die Mieter umgelegt werden.

Im Mietvertrag muss eindeutig und unmissverständlich festgelegt werden, welche konkreten Kosten der Vermieter unter sonstigen Betriebskosten umlegen will. Verweist der Mietvertrag lediglich pauschal auf die Betriebskostenverordnung und sind keine weiteren konkreten sonstigen Betriebskosten vereinbart, können diese nicht umgelegt werden. Im Mietvertrag muss konkret stehen, welche Kosten sich hinter “Sonstiges” verbergen.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga

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Betriebskosten: Hauswart/Hausmeister

Zu den Kosten für den Hauswart gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für dessen Arbeit gewährt.

Die Betriebskostenverordnung legt ausdrücklich fest, dass längst nicht alle Arbeiten, die ein Hausmeister erledigt, auch tatsächlich über die Betriebskosten abgerechnet werden dürfen.

So sind Lohn und Gehalt für den Hausmeister nicht umlagefähig, also soweit dessen Arbeiten folgende Bereiche betreffen:

Instandhaltungen

Instandsetzungen

Erneuerungen

Schönheitsreparaturen

Hausverwaltung

Typische Verwaltungsarbeiten, die nicht umlagefähig sind, sind:

Wohnungsabnahme

Mängelfeststellungen nach Auszug der Mieter

Einweisung der Mieter beim Einzug

Anschaffung und Anbringen von Namensschildern

Aufstellen von Reinigungsplänen für Gebäudereinigung oder Benutzung der Waschküche

Entgegennahme und Weiterleitung von Reklamationen und Mängelanzeigen

Ansprechpartner der Mieter in Notfällen

Kontrolle von Fremdfirmen und Handwerkern

Typische Instandhaltungs und Instandsetzungsarbeiten, die ebenfalls nicht umlagefähig sind, sind:

Reparaturarbeiten

Notreparaturen

Kleinreparaturen in den Wohnungen

Auswechseln von Glühlampen und und Leuchten

Typische umlagefähige Hausmeister Kosten sind Gebäudereinigung, Straßenreinigung und Gartenpflege. Führt ein Hausmeister derartige Aufgaben durch, dürfen bei diesen Kosten keine Personal- und Lohnkosten entstehen. Mit der Abrechnung von Hausmeisterkosten sind die Arbeiten bezahlt.

Der Vermieter kann die Hausmeisterarbeiten auch selbst durchführen und dafür Lohn abrechnen. Er kann dabei einen fiktiven Aufwendungsersatz seine gleichwertige Leistung eines Dritten ansetzen.

Beschäftigt der Vermieter einen eigenen Angestellten als Hausmeister, dann sind die dabei anfallenden Personalkosten auch umlagefähig. Dazu gehören Lohn- und Lohnnebenkosten, Sozialversicherungsbeiträge. Dagegen sind Kosten für Arbeitsmittel und Geräte nicht umlagefähig. Auch Kosten für Arbeitskleidung oder Telefonkosten sind keine umlagefähigen Hausmeister Kosten.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga

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Betriebskosten: Sach- und Haftpflichtversicherung

Vermieter können im Rahmen der Betriebskostenabrechnung Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen auf die Mieter umlegen. Zu den Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung gehören die Kosten:

- für die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser sowie sonstige Elementarschäden

- für die Glasversicherung

- Der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.

Wohngebäudeversicherungen decken mögliche Schäden am Gebäude selbst ab. Meistens wird von Eigentümern eine kombinierte Feuer-, Leitungswasser- und Sturmversicherung abgeschlossen.

Elementarschäden sind in der Regel nicht über die Gebäudeversicherung abgedeckt. Sie müssen im Einzelfall zusätzlich vereinbart werden.

Die Haftpflichtversicherung schützt den Vermieter vor Schadensersatzansprüchen Dritter. Die Gebäudehaftpflicht leistet beispielsweise bei Ansprüchen geschädigter Passanten aufgrund eines Glatteisunfalls.

Der Vermieter kann Versicherungskosten nicht umlegen, mit denen er seine persönlichen Risiken abdecken will, zum Beispiel eine Hausrat- und private Haftpflichtversicherung, Rechtsschutzversicherung oder Mietausfallversicherung. Auch die Kosten einer Reparaturversicherung können keine Betriebskosten sein, zumal Kosten für Instandsetzungen und Reparaturen selbst auch keine Betriebskosten sind.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga

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